Daniel Gómez (ALN).- Santander, BBVA, Caixabank, Sabadell… Todos los bancos españoles están vendiendo sus inmuebles. Activos en muchos casos problemáticos por los que se pelean los grandes fondos de inversión. ¿Es buena la estrategia de los bancos españoles? ¿Qué hacen las gestoras como Cerberus y Blackstone con esos activos? Tres analistas consultados por ALnavío aclaran estas cuestiones.
Los bancos españoles se desprenden del ladrillo. Banco Santander, BBVA, Caixabank, Sabadell… Todos lo hacen. Y lo hacen porque ahora es el momento. En ello coinciden los analistas consultados por el diario ALnavío.
“La vivienda en España está volviendo a repuntar. Los precios llegaron a su mínimo en 2012 y ya vemos que existe una mayor demanda, así como un repunte en los préstamos y en las hipotecas. Ahora que los precios están en máximos, los bancos consideran que es el momento de vender”, detalla Sergio Puente, analista senior de la firma de Bolsa XTB.
José Luis Ruiz Bartolomé, especialista en valoración inmobiliaria y autor de los libros Adiós, ladrillo, adiós y Vuelve, ladrillo, vuelve agrega que en algunas zonas “se observan síntomas de algún recalentamiento del mercado”. Síntomas que han llevado a los bancos a vender.
Por su parte, Felipe López-Gálvez, analista senior del banco digital Self Bank, se centra en destacar lo positivo del movimiento. “Poco a poco el sector se va desenladrillando y mejorando su solvencia”.
En 2008, cuando estalló la burbuja inmobiliaria, la banca lo pagó. Sus balances quedaron plagados de activos tóxicos, improductivos. Inmuebles e hipotecas sobrevaloradas a los que era imposible sacarles ningún rendimiento.
López-Gálvez define todo esto como “un lastre”. Una carga que ni siquiera ahora, que el sector remonta, supone un buen negocio para los bancos. “El crédito a constructoras y la posesión de activos inmobiliarios penaliza a la hora de calcular los ratios de capital. A medida que va soltando el lastre, las entidades tienen capacidad de conceder más crédito a otros sectores más productivos y con menores tasas de morosidad”.
¿Qué hacen los fondos con esos activos?
Que no sea buen negocio para los bancos no quiere decir que no lo sea para los fondos de inversión. De hecho, la relación entre estas dos entidades es más que curiosa.
El último banco en vender inmuebles fue Sabadell. El pasado jueves transfirió por 9.100 millones de euros una cartera inmobiliaria al fondo estadounidense Cerberus, tras una subasta en la que también participaron Blackstone, Lone Star y Oaktree.
Sabadell no logró plusvalías tras la puja. El descuento aplicado se quedó en 57%, lo cual es equivalente a la provisión hecha por el banco sobre esos activos.
La pregunta entonces es: ¿Qué hace un fondo como Cerberus con estos activos, con este “lastre”? Tienen varias formas de proceder. En el caso de Sabadell la intención de Cerberus es vender o alquilar los inmuebles de la cartera. Para ello, se apoyará de la promotora de Sabadell, Solvia.
Self Bank: “Los fondos compran las carteras por un montante muy inferior al valor nominal de las deudas”
Detalla el analista de Self Bank que estos fondos, conscientes de que buena parte de los activos adquiridos son hipotecas con impagos, contratan agencias especializadas en cobro de deudas para presionar a los morosos y tratar de recuperar cuanto antes la inversión.
“Esto lo hacen siendo conscientes de que en algunos casos la deuda es prácticamente irrecuperable al declararse insolvente el deudor. Por ello los fondos compran las carteras por un montante muy inferior al valor nominal de las deudas, retroalimentadas además con intereses de demora”, matiza.
Otra posibilidad es revender parte de los créditos a morosos a otras entidades interesadas, explica López-Gálvez. “Aglutinan créditos similares en carteras diferenciadas y las ofrecen de nuevo en el mercado. Los envasan para hacer esos créditos más atractivos de cara a posibles compradores”.
Ruiz Bartolomé también analiza la actividad de los fondos tras comprar esas carteras. Por un lado, destaca que entidades como Cerberus y Blackstone llevan en su genética el “oportunismo”. Y como no pagan caro, “o los bancos ofrecen un descuento o ellos no les compran”.
Dicho esto, este analista inmobiliario detecta dos formas de actuar que, según añade, son complementarias. Existe un tipo de fondos que actúan “como un gran almacén”. Es decir: “Comprar para revender en unidades más pequeñas para ir ganando poco a poco”.
La forma de proceder es la siguiente: “Los fondos se convierten en un gestor de inmuebles. Reforman pisos para luego venderlos y alquilarlos. O bien crean una socimi [Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria] para sacarlos al mercado. O bien ordenar los suelos adquiridos para luego venderlos a una promotora”.
Ruiz Bartolomé recuerda que esto no es blanco o negro. “En un mismo fondo caben estas dos visiones. El mismo Blackstone o el mismo Cerberus pueden tener diferentes mandatos de los clientes”.
El premio de los inversores
Parece que el verano de 2018 es la fecha señalada por los bancos españoles para vender inmuebles. A principios de julio, el diario Cinco Días reveló que Banco Santander puso a la venta Apple, una cartera de activos inmobiliarios valorados en 6.000 millones de euros.
Según fuentes cercanas al proceso, Santander aspira a cerrar la venta este mismo mes. La fórmula con la que gestionará esos activos será la misma que la empleada hace un año, cuando vendió el ladrillo de Banco Popular por 30.000 millones de euros a Blackstone. Esa fórmula, explicó EFE, será crear una sociedad conjunta con el fondo comprador para gestionar esos inmuebles. Una sociedad participada en 49% por Santander.
A finales de junio, Caixabank comunicó la venta de 80% de su negocio inmobiliario al fondo Lone Star. El banco, por tanto, traspasará a los activos a una nueva sociedad de la que tendrá 20% de las acciones. Así es como se zafó de una cartera de ladrillo valorada en 7.000 millones de euros.
BBVA, por su parte, puso fin a todos los activos problemáticos vinculados al ladrillo a principios de junio. Le quedaba un paquete de préstamos valorados en 1.000 millones de euros que vendió al fondo Canada Pension Plan Investment Board.
Su gran operación, no obstante, se produjo en noviembre de 2017, cuando entregó 80% del negocio inmobiliario a Cerberus. Una operación por un valor de 13.000 millones de euros que se concretará en el tercer trimestre de 2018.
Los analistas de Bolsa de XTB y Self Bank coinciden en que estas operaciones están muy bien vistas por los inversores. “Son inmuebles que no estaban dando ningún tipo de rendimiento y lo están haciendo líquido. Sin duda, estos movimientos lo valoran mucho los accionistas”, matiza Puente.
En este sentido, López-Gálvez comenta el caso más reciente. El de Sabadell. Al momento de conocerse la venta su cotización subió 3% en el Ibex 35. El precio registró un pico de 1,43 euros por acción, pero pronto volvió a estabilizarse hasta los 1,37 euros.
