Miguel Sebastian (ALN).- El sector inmobiliario español parece despegar tras 10 años de crisis. En los tres primeros meses de 2017, según datos del Centro de Información de Estadísticas del Notariado, publicados en mayo, la venta de viviendas ha crecido un 16,2% en términos anuales.
En los tres primeros meses de 2017, según los datos del Centro de Información de Estadísticas del Notariado (véase C.I.E.N.), publicados en mayo, la venta de viviendas en España ha crecido un 16,2% en términos anuales. Según la misma fuente, coherentemente con este impulso a la compra-venta, el precio se ha acelerado, creciendo un 2,2% anual, por encima de la inflación subyacente (un 1% anual), pero no del IPC general, que incluye la energía y los alimentos frescos, y que este trimestre ha crecido cerca de un 3% anual.
La semana pasada conocimos los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (véase INE) que sorprendieron con una subida mucho mayor de estos precios: un 5,3% anual para el índice general de vivienda y un 5,5% para la vivienda nueva. Ello viene a acelerar el ritmo de los precios de la vivienda de 2015 y 2016, que crecieron un 4,2% y 4,5%, respectivamente. Este promedio nacional, sin embargo, esconde una fuerte heterogeneidad geográfica. Así, en el primer trimestre de este año, según el INE, los precios de la vivienda han crecido por debajo del 2% anual en regiones como Murcia, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, Castilla-La Mancha, Asturias y Navarra. Pero han llegado a crecer por encima del 5,5% en las Islas Baleares, en Cataluña (8,8%) y en Madrid (10,6%). Destaca el caso de la Comunidad de Madrid, dado que un crecimiento de dos dígitos en el precio de la vivienda no se veía desde mucho antes de que comenzara la Gran Recesión.
Este crecimiento de precios ha desatado un gran ruido mediático, y no pocos analistas y medios de comunicación han alertado que posiblemente nos hallamos ante una nueva “burbuja” inmobiliaria”. ¿Tiene fundamento este temor?
“Burbuja” versus “boom”
En primer lugar, es bueno distinguir entre “burbuja”, que se refiere a los precios inmobiliarios, y “boom”, que se refiere a la cantidad de vivienda construida.
Una “burbuja” es, por definición, un incremento de precios de un bien, generalmente de un activo, que se explica estrictamente por las propias expectativas de revalorización del bien en cuestión; dicho de una manera simple: el precio sube porque la gente espera que suba. La dinámica del proceso es fácilmente comprensible: si la gente espera que un activo suba de precio, lo compra. Ello estimula su demanda y, si efectivamente el precio sube, su expectativa se ve satisfecha, las oportunidades de beneficio quedan confirmadas, y si en el proceso de revisión de sus expectativas futuras sigue al alza, sigue comprando. Se produce así, y en función de las propias expectativas, un fuerte incremento de la demanda que continúa tirando al alza los precios. Por lo tanto, es fácil de apreciar que, aunque pueda haber factores “fundamentales” que expliquen el aumento de la demanda o que influyan en ella, su evolución se trata, en lo esencial, de un fenómeno puramente especulativo.
Resulta indudable que estamos ante una “resurrección del sector inmobiliario” en España
Por su parte, el “boom” tiene una dimensión estrictamente cuantitativa, se trata de un explosivo aumento en la producción de un bien o un activo. En este caso, un aumento desorbitado de la construcción residencial, en buena parte explicado por esa evolución de los precios de venta en relación a los costes de construcción. En consecuencia, en el caso del sector inmobiliario, la “burbuja” significaría un incremento exagerado de los precios de las viviendas y del suelo, mientras que el “boom” implica un masivo aumento en la construcción de nuevas viviendas; lo que coloquialmente entendemos por “enladrillar” el país.
La distinción entre “burbuja” y “boom” no es gratuita. Puede haber “burbuja” sin que haya “boom”. Igualmente, no todo incremento de precios implica necesariamente una “burbuja”, por lo que su valoración es siempre subjetiva y discutible. De hecho, muchos economistas piensan que las “burbujas” sólo se confirman cuando se pinchan. En el caso del sector inmobiliario, el precio de la vivienda puede subir por “factores fundamentales”, o si se prefiere, por factores no especulativos. Entre ellos, la evolución demográfica, el aumento del empleo, un acceso más fácil a la financiación hipotecaria, tanto en su coste como en las condiciones de pago, la desgravación por compra de vivienda o el abaratamiento del coste de financiación de la economía. Todo ello se vivió en nuestro país coincidiendo con nuestra entrada en el euro.
Pese a que “burbuja” y “boom” son conceptos distintos, es indudable que ambos están correlacionados, aunque sea con algún retardo, porque las subidas de precios suelen venir acompañadas de un aumento de la cantidad construida. Tal y como defiendo en mi libro La Falsa Bonanza (Ediciones Península, 2015), existe una dificultad intrínseca para atajar las “burbujas” de precios inmobiliarios, pues tratar de frenarlas con más construcción provoca un problema más grave que la subida de precios que se trata de resolver.
Es bueno distinguir entre “burbuja”, que se refiere a los precios inmobiliarios, y “boom”, que se refiere a la cantidad de vivienda construida
Para ilustrar este argumento, es interesante recordar la experiencia de una de las primeras “burbujas” de precios registradas en la Historia, la de los tulipanes en Holanda en 1635-37. La locura del mercado de tulipanes fue tal que se llegó a pagar el equivalente a una gran mansión, o 40 años de un salario medio, por un solo bulbo de tulipán. Todas las clases sociales se vieron implicadas y los compradores se endeudaban e hipotecaban para adquirir los tulipanes, que directamente entraron en la bolsa de valores. Pero repentinamente la “burbuja” estalló. En 1637 se produciría la última gran venta de tulipanes y pronto ya no hubo manera de encontrar compradores para nuevos lotes. Los precios comenzaron a caer en picado, todo el mundo vendía y nadie compraba, las inversiones no se recuperaban y las bancarrotas se sucedieron. Es cierto que el país sufrió una grave crisis financiera y mucha gente se arruinó pero, afortunadamente para ellos, todavía gozaban de su tradicional prosperidad comercial y, a pesar de la generalizada “locura por el tulipán”, la economía holandesa no dependía exclusivamente de este activo, lo que facilitaría su recuperación.
Esto fue así porque la “burbuja” no vino acompañada de un “boom”: se había producido un enloquecido comercio especulativo de bulbos de tulipán, pero ni la producción del país ni el conjunto de la actividad económica se centraron de manera casi exclusiva en este activo. ¿Se imaginan un gobierno holandés con la complicidad del sector financiero, del agrícola y de los propietarios de tierras que, ante el crecimiento de los precios de los tulipanes, dedicara todos los recursos naturales, presentes y futuros, del país a la producción de bulbos?
Por el contrario, eso fue lo que hicimos en España. Tratamos de contrarrestar una “burbuja” de precios, de demanda, con más oferta, con el boom inmobiliario. Y ello hizo que con el pinchazo de la “burbuja”, y al contrario que en Holanda, tuviéramos un doble problema: la caída de los precios y la caída de la actividad constructora.
Atajar una “burbuja” de precios es, por tanto, prácticamente imposible por tres motivos:
- Dificultad en el diagnóstico (las “burbujas” sólo se confirman cuando se pinchan)
- Dificultad en las herramientas (si no se dispone de la política monetaria nacional, como es el caso de España tras su entrada en el euro, sólo quedan medidas fiscales o de regulación bancaria para tratar de frenar las “burbujas”)
- Dificultad de “economía política”: enfriar una “burbuja” es quitar la música en mitad de la fiesta. Mandar al paro a mucha gente, antes de que el problema se desmadre, y frenar el acceso a la vivienda a mucha gente que está deseando invertir en ella.
Dadas estas dificultades, lo mejor para atajar una “burbuja” es actuar preventivamente. Es decir, actuar antes de que se formen. Y una forma para hacerlo es hablar de ella, para enfriar las expectativas de subida permanente de precios e introducir el riesgo de caída futura brusca de los mismos, en definitiva, para frenar el componente especulativo.
¿Estamos ante una nueva “burbuja” inmobiliaria y un nuevo “boom”?
Por lo dicho anteriormente, sean bienvenidos los analistas y medios que están alertando de una posible “burbuja” y boom en España. Sin embargo, en esta ocasión, creo que no estamos ante una nueva “burbuja” inmobiliaria. El problema con muchos medios de comunicación, es que ponen toda su atención en las tasas de crecimiento de las variables, y no en los niveles. Pero, tanto las “burbujas” como los booms se miden en niveles y, pese a los ritmos de subida, los niveles, tanto de precios como de cantidades construidas, están lejos de los que se alcanzaron en la etapa de la “falsa bonanza”.
En el Gráfico 1 presento, con los datos de C.I.E.N., los niveles de compra-venta de vivienda de la última década, desde junio de 2007 hasta marzo de 2017. Si nos fijamos en los últimos años, el índice de compra-ventas de vivienda se ha duplicado desde finales de 2012 hasta principios de 2017: un 100% de aumento acumulado. Sin embargo, los niveles están todavía un 60% por debajo de los que se alcanzaron en el pico del ciclo. En miles de viviendas estamos hablando de que se ha pasado de unas 18.000 viviendas vendidas cada mes a principios de 2013, a unas 36.000 en la actualidad. Pero estamos muy lejos de las 60.000 viviendas vendidas al mes a mediados de 2007. 
Si tratamos de proyectar estos niveles con las tasas de crecimiento recientes, tendríamos que esperar otros 4-5 años para recuperar los niveles de compra-venta de vivienda previos a la crisis.
Y, si nos fijamos en los precios de la vivienda, tal y como recoge el Gráfico 2, la comparación de los niveles es incluso más radical. Es verdad que, si acumulamos los últimos tres años, los precios de la vivienda han crecido un 10% acumulado, según los datos de los Notarios, y un 13% según los datos del INE. Sin embargo, estos precios se encuentran, según ambas fuentes, todavía un 30% por debajo de los que se alcanzaron en 2007. Y si descontamos la evolución de los precios de consumo medidos por el IPC, es decir, si tenemos en cuenta los “precios reales” de la vivienda, la distancia es todavía mayor. El IPC desde el segundo trimestre de 2007 hasta el primero de 2017 ha crecido un 13% acumulado. Por tanto, el “precio real de la vivienda” se encuentra casi un 40% por debajo del que había en el pico de la “burbuja”. Proyectando la evolución reciente tardaríamos unos 10-12 años en recuperar dicho nivel real de precios.
En resumen, resulta indudable que estamos ante una “resurrección del sector inmobiliario” en España. Pero estamos muy lejos de poder calificar esta situación como de nuevo “boom inmobiliario”. Y no digamos de una nueva “burbuja” inmobiliaria.
