María Ribas (Goy Gentile/ALN).- La inversión en España en el mercado inmobiliario está creciendo cada vez más debido al bajo precio por metro cuadrado (en comparación con otros países de Europa) y a su rentabilidad futura. Es por ello, que muchos extranjeros están tomando la decisión de comprar un inmueble en España, ya sea por inversión o por tener un lugar donde alojarse cuando visitan el país.
Si una persona está interesada en adquirir un inmueble en España, debe tener en cuenta las siguientes cuestiones.
1. ¿Qué tipo de inmueble quiere?
En el mercado, se va a encontrar viviendas de distintos tipos, por ejemplo, viviendas nuevas ya terminadas o de segunda mano. Cada tipo de inmuebles tiene sus ventajas y desventajas.
Si se opta por una vivienda sobre plano (sin construir), o una vivienda recién construida, es recomendable acudir a una promotora con experiencia en el sector. En estos casos, hay que tener en cuenta que al precio de compra se le suma el 10% de IVA. La ventaja de este tipo de viviendas es que no habrá que hacer reforma alguna.
Si se opta por una vivienda de “segunda mano” en vez de IVA habría que pagar ITP (Impuestos, Tasas y Precios Públicos) sobre el precio del inmueble. Este impuesto varía en función de la Comunidad Autónoma donde esté ubicado el inmueble. En Madrid es el 6%.
2. Número de Identificación
Un extranjero que quiera comprar un inmueble en España, deberá obtener un número de identificación fiscal de extranjeros (NIE).
Si quien va a comprar el inmueble es una persona física, deberá solicitar el NIE en la policía nacional.
En cambio, si quien va a adquirir es una sociedad extranjera, deberá obtener el NIE tanto de la sociedad como el administrador. Estos números pueden obtenerse en Hacienda. Es importante saber que, tanto en Hacienda como en la notaría, en caso de que sea una sociedad extranjera la que adquiere, van a solicitar documentación constitutiva del país de origen, documentación apostillada de la entidad.
3. Cuenta bancaria
Aunque está permitido en España hacer transacciones a través de transferencias internacionales, a nivel operativo es necesario abrir una cuenta bancaria en la banca local, para que en el momento del pago no haya problemas con la transferencia. Además, una vez adquirido el inmueble en propiedad, habrá que acarrear con una serie de gastos (impuestos, facturas de suministros, cuota de la comunidad de propietarios).
Para la apertura de la cuenta bancaria, los bancos españoles requieren de información en la que se acredite la procedencia de los fondos de la persona que va a realizar la compra (ya sea empresa o particular) en cumplimiento con la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales.
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4. Contrato de arras
Elegido el inmueble y si el vendedor está de acuerdo, se procederá a continuar con los trámites pertinentes para la adquisición del inmueble. En este sentido, lo usual es firmar un contrato de arras penitenciales entre el comprador y vendedor. Lo usual es que el comprador adelanta el 10% del precio de compra del inmueble al vendedor y se estipula en el contrato un plazo en el que se deberá efectuar la compra (de uno a tres meses).
En caso de que transcurrido el plazo pactado no se produzca la compra por causas imputables al comprador, el vendedor tendrá derecho a quedarse la cuantía pagada en concepto de arras. Por el contrario, si no se produce la compraventa por causas imputables al vendedor, este le tendrá que devolver al comprador la cuantía abonada en concepto de arras más el doble.
5. Hipoteca
Se puede solicitar un crédito hipotecario para la compra del inmueble:
Lo primero es solicitar información a distintas entidades financiares sobre las condiciones del préstamo. Una vez seleccionada la entidad financiera, y si esta está decidida a conceder el préstamo, deberá presentar al cliente varios documentos al menos 10 días naturales antes de la firma en el notario.
Además, el cliente deberá recibir de forma obligatoria asesoramiento personalizado del notario.
Una vez hechos estos trámites, lo usual es que se firme la hipoteca el mismo día de la compraventa.
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6. Compraventa
El contacto de compraventa de inmueble debe firmarse ante un notario mediante escritura pública. Deberán acudir el día de la firma a la notaría tanto el comprador y vendedor (o sus apoderados) como el apoderado del banco en caso de haber hipoteca.
El medio de pago puede ser mediante transferencia bancaria, cheque bancario o transferencia bancaria OMF (Orden de Movimiento de Fondos, vía Banco de España).
7. Inscripción del inmueble y pago de impuestos
Firmada la compraventa, el siguiente paso es inscribir el cambio de titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad correspondiente.
En caso de que sea una vivienda de nueva creación, el IVA se pagará en el precio de la compraventa. Si es de segunda mano, habrá un plazo de 30 días para hacer el pago del ITP.
No es necesario que el comprador viaje a España presencialmente, puede firmar poderes notariales a la persona que decida para que realice los trámites en su nombre.
Estos son, en líneas generales, los pasos que hay que seguir para la compra de un inmueble en España. No obstante, dependiendo del caso concreto puede que se requiera de más trámites para ello, pudiendo no efectuarse la compraventa en caso de que no se cumpla alguno de los trámites exigidos por la ley. Es por ello, que sería recomendable contar con asesoramiento de un especialista en la materia.
En Goy Gentile somos especialistas en derecho inmobiliario y fiscal, por lo que podremos asesorar a cualquier persona que desee invertir en el mercado inmobiliario español mediante la compra de un inmueble.
María Ribas es Abogada en Goy Gentile Abogados.
